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Guia compra, venta y alquiler de departamentos en Buenos Aires

Definir zona es el primer paso

Es importante, a la hora que decida invertir en la ciudad de Buenos Aires que conozca los barrios para tomar una buena decisión a la hora de comprar, aquí le damos una guia de los mejores barrios, luego de conocer las caracteristicas de cada uno es bueno que defina si lo compra para alquilar y asi obtener una renta o como vivienda, ya que esa diferencia es muy importante a la hora de decidir la zona en donde comprar, con mucho gusto un asesor de Alojargentina podra darle una vision amplia del tema.

Departamentos en Abasto

Abasto es una zona dentro del barrio de Balvanera y parte de Almagro. El famoso cantante Carlos Gardel se crió en el Abasto, lo que lo convirtió en uno de los barrios más tangueros de la ciudad. Hoy el Abasto es un centro cultural y turístico, hogar de artistas, artesanos y músicos, atravesado por la Línea B de Subterráneos, numerosas líneas de colectivo y el Ferrocarril Sarmiento. Si bien es una zona muy transitada durante el día, es un poco inseguro a la noche.

Departamentos en Almagro

Almagro es uno de los barrios porteños con más historia, donde convivieron el tango, la poesía, los circos, las fábricas, los mataderos, los antiguos tranvías, las buenas instituciones educativas y la famosa Parroquia San Carlos, considerada la más atractiva de la ciudad. Almagro cuenta con numerosas líneas de colectivo, y está cruzado por las Líneas A y B de subte, y el Ferrocarril Sarmiento.

Departamentos en Belgrano

Belgrano es uno de los barrios más tradicionales de Buenos Aires, donde las lujosas mansiones del siglo XIX conviven con los modernos edificios altos que se construyen actualmente. Sobre Avenida Cabildo se encuentra la arteria comercial del barrio. Belgrano no es sólo uno de los barrios más lindos de Buenos Aires, sino que además cuenta con numerosas líneas de colectivo, la Línea D de subte y el Ferrocarril Mitre.

Departamentos en Caballito

El nombre deriva de la veleta de lata con forma de caballo que el genovés Nicolás Vila instaló en la puerta de su pulpería situada en la esquina de Rivadavia y Emilio Mitre. Caballito es uno de los barrios más poblados de la Ciudad de Buenos Aires, lo cual ha causado algunos problemas en la prestación de servicios en los últimos años. Ubicado en el centro geográfico de Buenos Aires, Caballito es atravesado por el Ferrocarril Sarmiento, la Línea A y E de Subterráneos, y por numerosas líneas de colectivo.

Departamentos en Centro

Se denomina Centro o Microcentro a unas 60 manzanas ubicadas entre las Avenidas Córdoba, de Mayo, 9 de Julio, Leandro N. Alem y de la Rábida. Ocupa parte del barrio San Nicolás y de Monserrat. En esta zona se concentra una gran cantidad de oficinas, comercios, empresas y bancos, por lo tanto, de día circula mucha gente, pero de noche, durante la semana, es un lugar desolado. Es muy fácil acceder a otros lugares desde el Centro porteño, ya que pasan innumerables líneas de colectivos y las Líneas A, B, C y D del subte.

Departamentos en Colegiales

Ubicado en antiguos terrenos de los jesuitas, el pasado de Colegiales está estrechamente relacionado con Chacarita, ya que ambos formaron Chacarita de los Colegiales, un barrio de quintas y chacras donde vacacionaban los estudiantes de la zona. Federico Lacroze, adornada con jacarandás, es la calle principal donde se ubica la zona comercial del barrio. El Ferrocarril Mitre y numerosas líneas de colectivo atraviesan Colegiales.

Departamentos en Congreso

Congreso no es un barrio oficial, sino una zona dentro del barrio de Monserrat, ubicado en el casco histórico de la Ciudad de Buenos Aires. Congreso posee gran parte del patrimonio urbanístico cultural de la ciudad, como el Cabildo, el Congreso, la Plaza de Mayo, la Casa de Gobierno y la Manzana de las Luces. Al ser una zona céntrica, innumerables líneas de colectivo pasan por Congreso, además de las Líneas A y B de subte.

Departamentos en Las Cañitas

Las Cañitas no es un barrio oficial de Buenos Aires, sino una atractiva zona dentro del barrio de Palermo. Siempre se caracterizó por ser un barrio residencial y tranquilo, pero esto cambió durante la década de los noventa, cuando comenzaron a instalarse muchos restaurantes, pubs, bares y discotecas. Las Cañitas experimentó un boom constructivo de edificios altos y de gran categoría. Dado que está situado en Palermo, Las Cañitas está atravesado por numerosas líneas de colectivo. La Línea D del subte y el Ferrocarril Mitre pasan muy cerca de esta zona de Palermo.

Departamentos en Palermo

Palermo es el barrio más extenso de la Ciudad de Buenos Aires. Entre sus elegantes viviendas y calles arboladas, se encuentran los Bosques de Palermo, el Planetario Galileo Galilei, el Jardín Japonés, el Jardín Botánico, el Rosedal, el Zoológico de la Ciudad y el Hipódromo. Los cafés, las casas de diseño, los teatros, los restaurantes, los negocios y las ferias que se instalaron en la zona convirtieron a Palermo en un barrio lleno de vida tanto de día como de noche. Innumerables líneas de colectivo, las Líneas D del subte y el Ferrocarril General San Martín atraviesan este encantador barrio porteño, popularmente subdividido en Palermo Hollywood (al norte de Av. Juan B. Justo) y Palermo Soho (al sur de Av. Juan B. Justo, en las inmediaciones de Plaza Serrano).

Departamentos en Puerto Madero

Puerto Madero es uno de los 48 barrios porteños. Debido a su ubicación, su extensión y su vista al río,Puerto Madero es uno de los barrios más exclusivos de Buenos Aires. Tras quedar obsoleto como puerto, el barrio se convirtió en un centro de gran expansión comercial, donde se instalaron oficinas y viviendas, además de universidades, restaurantes y hoteles 5 estrellas. El Puente de la Mujer y la Fragata Presidente Sarmiento son las grandes atracciones de la zona. Si bien muy pocos medios de transporte atraviesan el barrio, son muchos los que recorren su periferia: las Líneas A, B, D y E del subte, el Ferrocarril Sarmiento (Servicio Diferencial Castelar – Puerto Madero) y numerosas líneas de colectivo.

Departamentos en Recoleta

Recoleta es un elegante barrio residencial de la zona céntrica de la Ciudad de Buenos Aires. Sobre sus históricas calles se encuentran el Cementerio de la Recoleta, el Museo Nacional de Bellas Artes, la Biblioteca Nacional, el Centro Cultural Recoleta y el Palais de Glace, además de enormes mansiones, embajadas y hoteles de lujo. El clásico bar La Biela y el café literario Clásica y Moderna son dos de los grandes atractivos del barrio. Al encontrarse en la zona céntrica de la ciudad, pasan numerosas líneas de colectivo, además de la Línea D del subte.

Departamentos en San Telmo

San Telmo es uno de los barrios más antiguos y mejor conservados de la Ciudad de Buenos Aires. En sus calles, todavía empedradas, se erigen caserones coloniales, iglesias antiguas, museos y tiendas de antigüedades. Los fines de semana, la calle se llena de espectáculos y en los bares se baila tango. Los restaurantes y los bares que se instalaron en San Telmo lo convierten en una de las zonas preferidas para disfrutar la noche porteña. San Telmo está atravesado por numerosas líneas de colectivo.

Elección del departamento y destino del mismo

Para evitar pérdidas de tiempo, es importante que el comprador tenga claro qué uso le dará al inmueble, ya que los aspectos a tener en cuenta al comprar propiedades difieren si el objetivo del comprador es mudarse o simplemente realizar una inversión inmobiliaria.

Si el comprador está pensando en mudarse, la primera decisión que deberá tomar es si prefiere vivir en un barrio popular con vida nocturna o en un barrio residencial para vivir con mayor tranquilidad. Además, deberá considerar que no es un lugar de paso, sino su hogar y, por lo tanto, el inmueble deberá tener el espacio suficiente para vivir con la mayor comodidad posible.

La Inversion en un departamento para renta le da dos opciones:

  • 1) El alquiler tradicional sin muebles con un contrato de 24 meses
  • 2) El alquiler temporario con fines turisticos con plazos de una semana a 6 meses, esto departamentos tiene que estar equipados y con muebles

Si el nuevo propietario compró el inmueble con el objetivo de alquilarlo, deberá asegurarse de que la propiedad esté en condiciones para colocarlo en el mercado. Es muy importante tener estos consejos en cuenta para alquilar el inmueble con más facilidad y obtener mayores ingresos. Nuestros clientes conocen desde hace 11 años nuestra forma de trabajo, recurren a nosotros con la tranquilidad que les da nuestra trayectoria. Somos la agencia líder de alquiler temporario de departamentos temporarios en Buenos Aires. En ALOJARGENTINA encontrara gran cantidad de departamentos totalmente equipados y distribuidos en los mejores barrios de Buenos Aires como Almagro, Belgrano, Centro, La Boca, Las Cañitas, Palermo, Puerto Madero, Recoleta y San Telmo. A continuación, presentamos algunos datos y consejos de acuerdo con el tipo de alquiler al que se destine la propiedad.

Alquileres de 24 meses

Este tipo de alquiler garantiza un ingreso fijo por dos años y la tranquilidad de que los mismos inquilinos ocuparán la propiedad durante ese período. Otra de las ventajas de los alquileres a largo plazo es que la inversión inicial no es tan grande como la inversión que tiene que realizar el propietario de un inmueble destinado a alquileres temporarios, dado que, al ocupar la propiedad por un período extenso, el inquilino generalmente hace pequeños arreglos y mejoras. Además, el inquilino llevará sus propios muebles, utensilios de cocina, etc., y el propietario no deberá pagar las expensas del edificio ni los gastos por servicios (gas, electricidad, agua, etc.). Cuando se alquila el inmueble por 24 meses, el propietario exige que el inquilino presente una garantía que le asegure que los meses de alquiler serán pagados. En general, la garantía consiste en otro inmueble, propiedad de un pariente o persona de confianza del inquilino. De esta manera, si el inquilino no paga el alquiler o destruye la propiedad, el propietario tiene forma de cobrar el alquiler y de cubrir los gastos.

Alquileres temporarios

Si bien la inversión inicial que debe hacer el propietario para destinar su inmueble a alquileres temporarios es mayor, los ingresos mensuales son ampliamente superiores. Por otro lado, los alquileres temporarios requieren una participación más activa de los propietarios, dado que hay un recambio constante de inquilinos. Es por este motivo que se recomienda trabajar con un agente inmobiliario especializado en alquileres temporarios, particularmente si el propietario vive en el exterior.

En Alojargentina no sólo nos esforzamos por mantener la propiedad alquilada, sino que también ofrecemos la posibilidad de administrar su departamento. Este servicio incluye:

  • a. pago de impuestos y gastos del inmueble
  • b. limpieza del departamento
  • c. coordinación de check-ins y check-outs
  • d. mantenimiento del inmueble y arreglo de daños
  • e. liquidación mensual y detalle de movimientos y gastos

El plazo máximo de un contrato de alquiler temporario es de 6 meses. Si el inquilino decidiera quedarse en la propiedad, habrá que renovar el contrato.

Dado que los extranjeros que vienen a Buenos Aires por turismo o negocios, no conocen a nadie que pueda actuar de garante, el alquiler debe pagarse por adelantado junto con el depósito, que será retenido hasta que el inquilino abandone la propiedad, para cubrir posibles daños.

A diferencia de los alquileres de 24 meses, en el caso de los alquileres temporarios, el propietario es responsable de pagar las expensas del edificio y los gastos por servicios (gas, electricidad, agua, etc.). Por lo tanto, el propietario debe tener en cuenta este detalle cuando calcula el ingreso mensual aproximado que obtendrá del alquiler temporario de la propiedad. Para ofrecer una propiedad en alquiler temporario, es indispensable amueblarla. El propietario debe proveer sillas y camas para la cantidad de inquilinos que desea que alquilen su propiedad, una mesa, un sillón, toallas de baño, sábanas, almohadas, vajilla, utensilios de cocina, heladera, horno, microondas, TV por cable, aire acondicionado, conexión a Internet, línea telefónica, reproductor de DVD, etc. para brindar la mayor comodidad y elevar el precio del alquiler. También se recomienda ofrecer servicios de limpieza.

Valores aproximados por barrios

Aquí le damos los datos de valor por m2 por barrio para que a la hora de ver diferentes propiedades pueda sacar un calculo aproximado del valor de venta de la propiedad y la relacion del valor del mts2 en la zona.

Valor por m² en dólares - Enero 2011

Barrios

Agronomia

Almagro

Balvanera

Barracas

Barrio Norte

Belgrano

Boedo

Caballito

Centro

Colegiales

Flores

Floresta

Monserrat

Nuñez

Palermo Viejo

Palermo Chico

Palermo Hollywood

Palermo Nuevo

Parque Centenario

Parque Chacabuco

Puerto Madero

Recoleta

Savedra

San Telmo

Villa del Parque

Villa Devoto

Villa Pueyrredon

Villa Urquiza

A estrenar

1400/1600

1500/1850

1350/1900

1350/1900

2400/3000

2000/2700

1400/1700

1800/2600

1550/2200

1800/1950

1500/1800

1400/1600

1500/1800

1500/2100

2000/2300

3000/4700

2000/2800

2500/3000

1600/1850

1500/1700

4000/6300

2800/4000

1600/1850

1700/1800

1550/1850

1600/1950

1600/1700

1700/2000

Usados

1300/1500

1200/1600

1100/1500

1100/1500

1800/2300

1550/2100

1100/1500

1400/1800

1250/1600

1250/1500

1100/1600

1050/1250

1200/1450

1300/1800

1550/1800

2300/3500

1600/2000

1800/2400

1300/1600

1250/1350

2500/4700

2000/2800

1400/1600

1300/1500

1250/1600

1350/1600

1300/1500

1400/1600

Preguntas frecuentes compra venta de propiedades

Queremos asistir a todos nuestros clientes en brindar una información clara que en cada caso pueda ayudarlo a conocer en profundidad los requerimientos que se necesitan a la hora de comprar, vender o alquilar una propiedad. A lo largo de todos estos años muchas de estas dudas que hoy respondemos fueron hechas por nuestros clientes nacionales, y sobre todo muchos extranjeros, que a la hora de invertir en nuestro pais no sabían como proceder ante todos los tramites que implican comprar, vender o alquilar una propiedad en forma temporaria o tradicional

1. En caso de comprar una propiedad, ¿cuál es el procedimiento a seguir?

  • Gestionar el C.D.I. ante la AFIP (si es extrajero)
  • Gestionar el Certificado de domicilio en el Comisaría.
  • Gestionar la Escritura, en donde el Escribano necesitará los siguientes datos: fecha de nacimiento, nacionalidad, nombre del padre y de la madre, DNI, estado civil, certificado de matrimonio (en caso de estar casado), domicilio.

2. ¿Cuánto tiempo requiere este procedimiento?

Una vez que el departamento es reservado se firma la boleta de compra venta aproximadamente 10 dias. Después de la firma, los trámites de la escritura pueden llevar de 7 a 30 días.

¿Qué impuestos debe abonar el comprador?

1,25% para cada parte de impuestos de sellos, calculado sobre el precio de escritura o valuación fiscal, lo que sea más alto. Esta exenta del valor de la compra las viviendas únicas, no importa el valor de la compra ni la valuación fiscal.

3. ¿Cuáles son los costos totales?

Se calculan en base al valor del inmueble, a los impuestos y a las tasas de inscripción correspondiente, más los honorarios: 4% del precio más el 21% de IVA.

Preguntas sobre venta de inmuebles

1. ¿Cuáles son los documentos que se suscriben hasta la Escritura?

Usualmente son tres los documentos: Reserva de Compra, Boleto de Compra - Venta y Escritura traslativa de dominio.

2. ¿Qué es la Reserva de Compra?

Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.

3. ¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?

Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura. Reserva ad-referendum y la negociación de la oferta que hizo el comprador.

4. ¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?

En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación. Antes de la aprobación del propietario se le devuelve.

5. ¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?

Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

6. Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador, ¿cómo siguen los trámites?

Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta (firma de aceptación del vendedor), dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.

7. ¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?

No, en realidad el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

8. ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?

En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, si lo acuerdan.

9. ¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga "problemas" (hipotecas, embargos, etc.)?

Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, deberá solicitarse al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.

10. ¿Qué es un informe de dominio?

Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.

11. ¿Qué es un informe de Inhibiciones?

También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

12. ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?

El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

13. ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?

El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

14. ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?

Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento, martillero publico de la inmobiliaria con la cual concreta la operación de compra, dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios "tipo", cada operación puede tener sus características particulares.

15. ¿Quién designa al escribano que intervendrá?

En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

16. ¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?

Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

17. ¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?

Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.

18. ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?

Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

19. ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?

Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título). Impuesto sellos 1.25% cada uno.

20. ¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?

Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

21. ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?

Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar. Aconsejamos no hacerlo.

22. ¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?

La norma establece un régimen que tiende a proteger el inmueble, en el cual una familia habita, de las contingencias que pudiere tener relacionadas con las variaciones del patrimonio de su propietario. Es decir, fija un límite mínimo al cual los acreedores del dueño no pueden acceder; obviamente con ciertos requisitos y limitaciones.

23. ¿Cuáles son los requisitos necesarios con relación al inmueble?

Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así afectarse un lote de terreno. Dicho inmueble puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero en principio el propietario con su familia está obligado a habitar el bien. No puede tener más de "un solo" bien afectado a este beneficio en todo el país.

24. ¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?

En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta cualquier valuación.

25. ¿Quiénes son considerados familiares para la ley?

La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales "hasta" el tercer grado de "consanguinidad" que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.

26. ¿Qué beneficios acarrea?

En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.

27. ¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?

Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.

28. ¿El trámite es muy costoso?

Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace "personalmente" en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.

29- ¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?

Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

30. ¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?

Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

31. ¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?

Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos "en planta baja", a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.

32. ¿Cómo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"?

Aquí nos adentramos en un tema más complejo. La llamada Ley de Uso de suelo vigente en la Provincia de Buenos Aires (Ley 8.912) establece un sistema utilizado en gran cantidad de emprendimientos, en los cuales el adquirente compra una parcela, y una acción de una sociedad que le da derecho al uso de los espacios comunes y áreas recreativas.

Preguntas sobre el alquiler de inmuebles

1. ¿Cuándo existe locación o alquiler de inmuebles (o cosa)?

Hay locación de cosa o alquiler cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en dinero.

2. ¿Cómo se denomina a las partes del contrato de locación?

  • a) Al que paga el precio se lo denomina locatario, arrendatario o inquilino.
  • b) Al que recibe el pago y da en alquiler el inmueble se lo denomina locador o arrendador

3. ¿Es necesario que el contrato de alquiler se formalice por escrito para que sea válido?

Si bien los contratos de alquiler deben formalizarse por escrito, la forma escrita, impuesta por la ley, no es condición para la existencia misma del contrato, sólo se requiere a los efectos de probar su celebración.

4. ¿Cuáles son los plazos máximos y mínimos?

Con respecto a los plazos mínimos la ley diferencia a las locaciones según para qué destino vayan a realizarse: si se trata de locaciones con fines de vivienda, el plazo mínimo será de 2 años; para los restantes destinos (comercio, industria, ejercicio de profesiones, etc.) dicho plazo será de 3 años. En base a esto, cuando los contratos de alquiler se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos legales.

Alquiler temporario con fines turisticos

Las locaciones de viviendas amuebladas para fines turísticos en zonas aptas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de 6 meses; alquiler temporario.

5. ¿Y qué pasa si, transcurrido el período establecido en el contrato, se continúa con la locación?

Si terminado el contrato, -dice la ley- el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

6. ¿Los pagos deben pactarse siempre por períodos mensuales?

Sí, es un requisito que establece la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación que se establece como regla general para todos los contratos.

7. ¿Qué diferencia hay entre la fianza y el depósito en garantía?

La fianza es un contrato (accesorio al de locación), que se configura cuando una de las partes (fiador o garante) se obliga accesoriamente por un tercero (el locatario), y el acreedor de ese tercero (el locador) acepta su obligación accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.

En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal.

8. ¿Se pueden pactar pagos anticipados?

La ley prohibe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; y de depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

La violación de estas disposiciones legales facultará al locatario –dice la ley- a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso. Tal prohibición no rige para las locaciones cuya finalidad no sea habitacional.

9. ¿Se puede pactar el cobro del valor llave?

El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locación destinada a comercio, industria, etc., no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino sólo para las destinadas a vivienda.

10. ¿Puede el locatario dar por terminado el alquiler antes del período pactado?

La Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado.

También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

11. ¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?

En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.

12. ¿Qué ocurre si la garantía es comprada?

En este caso puede ocurrir que el inmueble que es objeto de este tipo de maniobra esté embargado o hipotecado. En tal caso, ante el incumplimiento del locatario, el riesgo de incobrabilidad aumenta.

13. ¿Cómo se puede determinar que una garantía es comprada?

Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble una solicitud (Formulario Nº 5) denominada “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada.

Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia. El trámite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero público.

La solicitud puede efectuarse bajo dos formas: simple (el informe se obtiene dentro de los 8 días subsiguientes) o semiurgente (2 días).