Es importante, a la hora que decida invertir en la ciudad de Buenos Aires que conozca los barrios para tomar una buena decisión a la hora de comprar, aquí le damos una guia de los mejores barrios, luego de conocer las caracteristicas de cada uno es bueno que defina si lo compra para alquilar y asi obtener una renta o como vivienda, ya que esa diferencia es muy importante a la hora de decidir la zona en donde comprar, con mucho gusto un asesor de Alojargentina podra darle una vision amplia del tema.

Departamentos en Abasto

Abasto es una zona dentro del barrio de Balvanera y parte de Almagro. El famoso cantante Carlos Gardel se crió en el Abasto, lo que lo convirtió en uno de los barrios más tangueros de la ciudad. Hoy el Abasto es un centro cultural y turístico, hogar de artistas, artesanos y músicos, atravesado por la Línea B de Subterráneos, numerosas líneas de colectivo y el Ferrocarril Sarmiento. Si bien es una zona muy transitada durante el día, es un poco inseguro a la noche.

Departamentos en Almagro

Almagro es uno de los barrios porteños con más historia, donde convivieron el tango, la poesía, los circos, las fábricas, los mataderos, los antiguos tranvías, las buenas instituciones educativas y la famosa Parroquia San Carlos, considerada la más atractiva de la ciudad. Almagro cuenta con numerosas líneas de colectivo, y está cruzado por las Líneas A y B de subte, y el Ferrocarril Sarmiento.

Departamentos en Belgrano

Belgrano es uno de los barrios más tradicionales de Buenos Aires, donde las lujosas mansiones del siglo XIX conviven con los modernos edificios altos que se construyen actualmente. Sobre Avenida Cabildo se encuentra la arteria comercial del barrio. Belgrano no es sólo uno de los barrios más lindos de Buenos Aires, sino que además cuenta con numerosas líneas de colectivo, la Línea D de subte y el Ferrocarril Mitre.

Departamentos en Caballito

El nombre deriva de la veleta de lata con forma de caballo que el genovés Nicolás Vila instaló en la puerta de su pulpería situada en la esquina de Rivadavia y Emilio Mitre. Caballito es uno de los barrios más poblados de la Ciudad de Buenos Aires, lo cual ha causado algunos problemas en la prestación de servicios en los últimos años. Ubicado en el centro geográfico de Buenos Aires, Caballito es atravesado por el Ferrocarril Sarmiento, la Línea A y E de Subterráneos, y por numerosas líneas de colectivo.

Departamentos en Centro

Se denomina Centro o Microcentro a unas 60 manzanas ubicadas entre las Avenidas Córdoba, de Mayo, 9 de Julio, Leandro N. Alem y de la Rábida. Ocupa parte del barrio San Nicolás y de Monserrat. En esta zona se concentra una gran cantidad de oficinas, comercios, empresas y bancos, por lo tanto, de día circula mucha gente, pero de noche, durante la semana, es un lugar desolado. Es muy fácil acceder a otros lugares desde el Centro porteño, ya que pasan innumerables líneas de colectivos y las Líneas A, B, C y D del subte.

Departamentos en Colegiales

Ubicado en antiguos terrenos de los jesuitas, el pasado de Colegiales está estrechamente relacionado con Chacarita, ya que ambos formaron Chacarita de los Colegiales, un barrio de quintas y chacras donde vacacionaban los estudiantes de la zona. Federico Lacroze, adornada con jacarandás, es la calle principal donde se ubica la zona comercial del barrio. El Ferrocarril Mitre y numerosas líneas de colectivo atraviesan Colegiales.

Departamentos en Congreso

Congreso no es un barrio oficial, sino una zona dentro del barrio de Monserrat, ubicado en el casco histórico de la Ciudad de Buenos Aires. Congreso posee gran parte del patrimonio urbanístico cultural de la ciudad, como el Cabildo, el Congreso, la Plaza de Mayo, la Casa de Gobierno y la Manzana de las Luces. Al ser una zona céntrica, innumerables líneas de colectivo pasan por Congreso, además de las Líneas A y B de subte.

Departamentos en Las Cañitas

Las Cañitas no es un barrio oficial de Buenos Aires, sino una atractiva zona dentro del barrio de Palermo. Siempre se caracterizó por ser un barrio residencial y tranquilo, pero esto cambió durante la década de los noventa, cuando comenzaron a instalarse muchos restaurantes, pubs, bares y discotecas. Las Cañitas experimentó un boom constructivo de edificios altos y de gran categoría. Dado que está situado en Palermo, Las Cañitas está atravesado por numerosas líneas de colectivo. La Línea D del subte y el Ferrocarril Mitre pasan muy cerca de esta zona de Palermo.

Departamentos en Palermo

Palermo es el barrio más extenso de la Ciudad de Buenos Aires. Entre sus elegantes viviendas y calles arboladas, se encuentran los Bosques de Palermo, el Planetario Galileo Galilei, el Jardín Japonés, el Jardín Botánico, el Rosedal, el Zoológico de la Ciudad y el Hipódromo. Los cafés, las casas de diseño, los teatros, los restaurantes, los negocios y las ferias que se instalaron en la zona convirtieron a Palermo en un barrio lleno de vida tanto de día como de noche. Innumerables líneas de colectivo, las Líneas D del subte y el Ferrocarril General San Martín atraviesan este encantador barrio porteño, popularmente subdividido en Palermo Hollywood (al norte de Av. Juan B. Justo) y Palermo Soho (al sur de Av. Juan B. Justo, en las inmediaciones de Plaza Serrano).

Departamentos en Puerto Madero

Puerto Madero es uno de los 48 barrios porteños. Debido a su ubicación, su extensión y su vista al río,Puerto Madero es uno de los barrios más exclusivos de Buenos Aires. Tras quedar obsoleto como puerto, el barrio se convirtió en un centro de gran expansión comercial, donde se instalaron oficinas y viviendas, además de universidades, restaurantes y hoteles 5 estrellas. El Puente de la Mujer y la Fragata Presidente Sarmiento son las grandes atracciones de la zona. Si bien muy pocos medios de transporte atraviesan el barrio, son muchos los que recorren su periferia: las Líneas A, B, D y E del subte, el Ferrocarril Sarmiento (Servicio Diferencial Castelar – Puerto Madero) y numerosas líneas de colectivo.

Departamentos en Recoleta

Recoleta es un elegante barrio residencial de la zona céntrica de la Ciudad de Buenos Aires. Sobre sus históricas calles se encuentran el Cementerio de la Recoleta, el Museo Nacional de Bellas Artes, la Biblioteca Nacional, el Centro Cultural Recoleta y el Palais de Glace, además de enormes mansiones, embajadas y hoteles de lujo. El clásico bar La Biela y el café literario Clásica y Moderna son dos de los grandes atractivos del barrio. Al encontrarse en la zona céntrica de la ciudad, pasan numerosas líneas de colectivo, además de la Línea D del subte.

Departamentos en San Telmo

San Telmo es uno de los barrios más antiguos y mejor conservados de la Ciudad de Buenos Aires. En sus calles, todavía empedradas, se erigen caserones coloniales, iglesias antiguas, museos y tiendas de antigüedades. Los fines de semana, la calle se llena de espectáculos y en los bares se baila tango. Los restaurantes y los bares que se instalaron en San Telmo lo convierten en una de las zonas preferidas para disfrutar la noche porteña. San Telmo está atravesado por numerosas líneas de colectivo.

Elección del departamento y destino del mismo

Para evitar pérdidas de tiempo, es importante que el comprador tenga claro qué uso le dará al inmueble, ya que los aspectos a tener en cuenta al comprar propiedades difieren si el objetivo del comprador es mudarse o simplemente realizar una inversión inmobiliaria.

Si el comprador está pensando en mudarse, la primera decisión que deberá tomar es si prefiere vivir en un barrio popular con vida nocturna o en un barrio residencial para vivir con mayor tranquilidad. Además, deberá considerar que no es un lugar de paso, sino su hogar y, por lo tanto, el inmueble deberá tener el espacio suficiente para vivir con la mayor comodidad posible.

La Inversion en un departamento para renta le da dos opciones:

• 1) El alquiler tradicional sin muebles con un contrato de 24 meses
• 2) El alquiler temporario con fines turisticos con plazos de una semana a 6 meses, esto departamentos tiene que estar equipados y con muebles

Si el nuevo propietario compró el inmueble con el objetivo de alquilarlo, deberá asegurarse de que la propiedad esté en condiciones para colocarlo en el mercado. Es muy importante tener estos consejos en cuenta para alquilar el inmueble con más facilidad y obtener mayores ingresos. Nuestros clientes conocen desde hace 11 años nuestra forma de trabajo, recurren a nosotros con la tranquilidad que les da nuestra trayectoria. Somos la agencia líder de alquiler temporario de departamentos temporarios en Buenos Aires. En ALOJARGENTINA encontrara gran cantidad de departamentos totalmente equipados y distribuidos en los mejores barrios de Buenos Aires como Almagro, Belgrano, Centro, La Boca, Las Cañitas, Palermo, Puerto Madero, Recoleta y San Telmo. A continuación, presentamos algunos datos y consejos de acuerdo con el tipo de alquiler al que se destine la propiedad.

Alquileres de 36 meses

Este tipo de alquiler garantiza un ingreso fijo por tres años y la tranquilidad de que los mismos inquilinos ocuparán la propiedad durante ese período. Otra de las ventajas de los alquileres a largo plazo es que la inversión inicial no es tan grande como la inversión que tiene que realizar el propietario de un inmueble destinado a alquileres temporarios, dado que, al ocupar la propiedad por un período extenso, el inquilino generalmente hace pequeños arreglos y mejoras. Además, el inquilino llevará sus propios muebles, utensilios de cocina, etc., y el propietario no deberá pagar las expensas del edificio ni los gastos por servicios (gas, electricidad, agua, etc.). Cuando se alquila el inmueble por 36 meses, el propietario exige que el inquilino presente una garantía que le asegure que los meses de alquiler serán pagados. En general, la garantía consiste en otro inmueble, propiedad de un pariente o persona de confianza del inquilino o seguro de caución. De esta manera, si el inquilino no paga el alquiler o destruye la propiedad, el propietario tiene forma de cobrar el alquiler y de cubrir los gastos.

Con la nueva ley el propietario deberá cobrar el alquiler mediante cuenta bancaria, registrar el alquiler, pagar los sellos del mismo y emitir factura por los alquileres cobrados.

Nueva ley de alquileres: los principales cambios

La Cámara de Diputados de la Nación le dió media sanción a un nuevo proyecto de Ley de Alquileres que propone varias modificaciones que determinarán las condiciones de los próximos acuerdos entre propietarios e inquilinos. Entre algunos de los principales cambios en la normativa se encuentran: un nuevo sistema de garantía, la extensión del contrato a tres años y una actualización anual de ese acuerdo basado en un promedio del aumento de salarios e inflación.

Los principales cambios:

– Plazo: los contratos de alquiler se extenderán a tres años como plazo mínimo. Un año más que en la reglamentación anterior.

– Fórmula para la actualización de precios: los contratos se regirán a partir de un índice que considerará por partes iguales los salarios, según el índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), y las variaciones de la inflación, conforme al índice de precios (IPC).

– Expensas: el propietario deberá hacerse cargo de las expensas extraordinarias. El inquilino sólo pagará las expensas y gastos habituales, “aquellos que se vinculan a servicios normales y permanentes”, según el proyecto.

– Depósitos de garantía: en el caso de que la vivienda tenga un destino residencial, los depósitos de garantía no podrán ser mayores a un mes de alquiler, sin importar el plazo de duración del contrato. “El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler”, se explica en el documento. El reintegro se realizará una vez se efectivice el reintegro del inmueble a su propietario.

– Comisiones inmobiliarias: si solo interviene un corredor, todas las partes deben aportar a la comisión, excepto pacto contrario o protesta de una de las partes, de acuerdo al artículo 1.346. Por otro lado, si interviene un corredor por parte del propietario y otro por parte del inquilino, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

– Rescisión del contrato: en caso de rescindir el contrato, el inquilino deberá avisar con tres meses de anticipación para evitar pagar una multa correspondiente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble o un mes si se anula el acuerdo transcurrido el primer año de alquiler.

– Otras opciones de garantías: la garantía inmobiliaria ya no será la única válida, el inquilino podrá proponer opciones como el aval bancario, el seguro de caución, la garantía de fianza o la garantía personal del locatario que se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos. Mínimamente, el inquilino deberá proponer al propietario dos garantías de este tipo y el propietario optar por una de ellas.

– Registro en AFIP: los contratos de alquiler deberán registrarse por el inquilino en la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que el organismos disponga.

– Programa Nacional de Alquiler Social: se crea un programa destinado a la “adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal”. El organismo encargado de diseñar políticas públicas que efectivicen el programa será el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda. A partir de ese plan se otorgarán seguros de caución para contratos de alquiler, líneas de subsidios o créditos blandos y garantías de fianzas, entre otras opciones.

Alquileres temporarios

Si bien la inversión inicial que debe hacer el propietario para destinar su inmueble a alquileres temporarios es mayor, los ingresos mensuales son superiores. Por otro lado, los alquileres temporarios requieren una participación más activa de los propietarios, dado que hay un recambio constante de inquilinos. Es por este motivo que se recomienda trabajar con un agente inmobiliario especializado en alquileres temporarios, particularmente si el propietario vive en el exterior.

En Alojargentina no sólo nos esforzamos por mantener la propiedad alquilada, sino que también ofrecemos la posibilidad de administrar su departamento. Este servicio incluye:

• a. pago de impuestos y gastos del inmueble
• b. limpieza del departamento
• c. coordinación de check-ins y check-outs
• d. mantenimiento del inmueble y arreglo de daños
• e. liquidación mensual y detalle de movimientos y gastos

El plazo máximo de un contrato de alquiler temporario es de 3 meses. Si el inquilino decidiera quedarse en la propiedad, habrá que renovar el contrato.

Dado que los extranjeros que vienen a Buenos Aires por turismo o negocios, no conocen a nadie que pueda actuar de garante, el alquiler debe pagarse por adelantado junto con el depósito, que será retenido hasta que el inquilino abandone la propiedad, para cubrir posibles daños.

A diferencia de los alquileres de 36 meses, en el caso de los alquileres temporarios, el propietario es responsable de pagar las expensas del edificio y los gastos por servicios (gas, electricidad, agua, etc.). Por lo tanto, el propietario debe tener en cuenta este detalle cuando calcula el ingreso mensual aproximado que obtendrá del alquiler temporario de la propiedad. Para ofrecer una propiedad en alquiler temporario, es indispensable amueblarla. El propietario debe proveer sillas y camas para la cantidad de inquilinos que desea que alquilen su propiedad, una mesa, un sillón, toallas de baño, sábanas, almohadas, vajilla, utensilios de cocina, heladera, horno, microondas, TV por cable e internet, aire acondicionado, conexión a Internet etc. para brindar la mayor comodidad y elevar el precio del alquiler. También se recomienda ofrecer servicios de limpieza.

Valores aproximados por barrios

Aquí le damos los datos de valor por m2 por barrio de propiedades usadas, para que a la hora de ver diferentes propiedades pueda sacar un cálculo aproximado del valor de venta de la propiedad y la relación del valor del mts2 en la zona.

FUENTE REPORTE INMOBILIARIO febrero 2021

Preguntas frecuentes compra venta de propiedades

La oferta

La inmobiliaria gestiona las visitas al inmueble y administra las ofertas recibidas que reflejan la voluntad de compra y funcionan a modo de reserva, las cuales el vendedor puede aceptar o rechazar. La oferta es una cantidad de dinero que se ofrece como reserva del inmueble. En caso de aceptar, el inmueble debe retirarse de la venta para seguir con los trámites correspondientes a la venta. En caso de que el futuro comprador se arrepienta, como vendedor deberás devolver el monto de dinero entregado.

La firma del boleto de compra-venta

Una vez que ambas partes se comprometen a continuar con la operación, se firma el boleto de compra-venta. Se trata de un documento que refleja la promesa bilateral que te compromete a vender y al comprador a efectuar la compra, es decir, a proceder a la escrituración. Además, se deja un monto considerable como seña que suele ser el 25% del valor total del inmueble. En caso de arrepentimiento por parte del comprador, la seña se pierde; en caso contrario donde el que se arrepiente es el vendedor, éste deberá devolver el doble de la seña entregada.

En el documento queda establecido el precio, la fecha o plazo de escrituración, la designación del escribano, la identificación del inmueble, los datos personales, los informes de inhibición y el dominio.

Tené en cuenta que pueden pasar 30 días hasta la escrituración y que la instancia de la firma del boleto compra-venta no siempre se realiza, sino que muchas veces se lleva adelante la escrituración directa.

La escrituración

Es el acto formal que establece la compra y venta de la propiedad donde la operación queda efectuada. Antes de la escrituración, el escribano se encarga de hacer un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos e impositivos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad del Inmueble de la provincia a la que corresponda.

La documentación que necesitás para poder escriturar es:

• El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble
• Boleto de compra-venta, en caso de haberse firmado
• Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
  Importante: tené en cuenta que si alguno de los firmantes no concurriere a la firma de la escritura es necesario el poder original y con las facultades suficientes del mismo para el acto.
• La sentencia de divorcio en caso de corresponder.
• Las boletas de los impuestos, tasas y gravámenes.
• Informe de inhibición: un informe emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que expone la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender. El informe demora entre 2 y 5 días hábiles para inmuebles en CABA y 15 días aproximadamente para provincias.
• Informe de dominio: un informe también emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que proporciona la titularidad del inmueble y demuestra si posee algún tipo de gravamen, es decir, corrobora si tiene hipotecas, embargos, si el inmueble está afectado al bien de familia, si levantó la inhibición o sólo fue para el efecto de la escritura.
  También, es importante tener en cuenta:
• Certificado de no retención del Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI): es un certificado que permite quedar exento del ITI, un impuesto nacional a la transferencia de inmueble que retiene el 1,5 % sobre el precio de venta para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casahabitación, lo que significa que no tienen uso como vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
  Si el vendedor hace uso de la exención del ITI porque a partir de la venta del inmueble va a comprar otra vivienda en el plazo de un año, deberá tramitar el certificado a través de la página de la AFIP.
• El Impuesto a las Ganancias: establece que se debe tributar una alícuota, es decir, una cuota proporcional del 15% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. No se grava sobre la propiedad que se utiliza para vivienda.
  Obtené más información sobre ITI e Impuesto a las Ganancias acá.
• El Impuesto de Sellos: un impuesto de alcance local, por lo tanto varía en cada provincia, en CABA es del 3,6 % y en GBA del 2% sobre el precio del inmueble o el valor de referencia de inmuebles, el que sea mayor, para más información o modificacione ingresar al Colegio de escribanos acá.
• El COTI (Código de Oferta y Transferencia de Inmuebles): es un deber informativo que debe ser obtenido por el propietario mediante la página web de AFIP previo a la escrituración, siempre que el valor del inmueble sea superior a $1.500.000.

En el caso de ser un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito contar con:

• Una copia del reglamento de copropiedad y administración o del reglamento de propiedad horizontal
• Los datos de contacto de la administración del edificio
• El libre de deuda de expensas
• En algunos casos, el plano de afectación a propiedad horizontal

Si el inmueble que se va a vender está ubicado en la provincia de Buenos Aires es necesario contar con:

• El Estado Parcelario: un trámite para evaluar la superficie, la medición, delimitación y valuación de la superficie del terreno o el inmueble; para el cual es necesario contratar un agrimensor matriculado.
• Una fotocopia de un impuesto de ARBA, Impuesto Municipal y Aguas.

En caso de haber recibido el inmueble por herencia: el escribano solicitará la Declaratoria de Herederos inscripta o se pondrá en contacto con el abogado que lleve la sucesión para inscribirla conjuntamente con la compraventa, por lo se conoce como “tracto abreviado”. Si el inmueble se recibió por donación solo necesita la escritura de donación

El pago

Se realiza junto con la escrituración, donde queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. La división de gastos puede acordarse, pero, según usos y costumbres, los gastos que debés afrontar como vendedor de un inmueble son para demostrar ser el dueño, evidenciar la situación impositiva y jurídica del inmueble y realizar el estudio de títulos:

• Honorarios de inmobiliaria, es el 4% sobre el precio de la venta.
• Impuesto de sellos, la mitad la abonás como vendedor y la otra mitad el comprador.
• El impuesto a la Transferencia de Inmuebles
• El Impuesto a las Ganancias

Según cada provincia los costos de los certificados que se piden al Registro de la Propiedad Inmueble, los certificados para evaluar deudas y gravámenes, como así también las tasas locales, pueden variar.